Habitat indigne : les racines du mal

Quelles sont les causes profondes de l’habitat indigne à Saint-Denis ? Comment le résorber sans favoriser la gentrification ? Chercheuse associée à l’Institut français de géopolitique, Mathilde Costil s’est penchée sur le sujet dans la revue Hérodote (1). Interview.

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Mathilde Costil

Le JSD : L’habitat indigne représente 30 % du parc privé à Saint-Denis (2), contre 10 %  dans le département et 6 % en France ? Comment expliquer ce taux très élevé ?

Mathilde Costil : Premièrement, le parc immobilier de Saint-Denis est très ancien. Une grande partie de l’habitat indigne a été construite pendant l’industrialisation (3). Ces constructions de faible qualité ont été peu rénovées, elles étaient donc plus promptes à se dégrader. Elles se concentrent au-delà des anciennes frontières médiévales de la ville : la Plaine, la Porte de Paris et le quartier de la Gare. Deuxièmement, on observe  depuis les années 2000 le remplacement progressif des propriétaires occupants par des propriétaires bailleurs qui sont dans une logique de rentabilité. Ils profitent d’un prix au mètre carré à l’achat nettement moins cher qu’à Paris et pratiquent des prix à la location relativement élevés puisque Saint-Denis est bien irrigué par les transports en commun et se situe à la lisière de Paris.

Le JSD : Quels sont aujourd’hui les obstacles à la résorption de l’habitat indigne à Saint-Denis ?

MC : Les élus se sont saisis à la fin des années 2000 du PNRQAD (Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés) qui offre des outils efficaces pour lutter contre l’habitat indigne. Ce programme a bien fonctionné : de nombreuses copropriétés ont profité des aides pour faire des travaux de réhabilitation. Mais les moyens humains et financiers attribués sont insuffisants par rapport aux besoins de résorption de la ville. Le SCHS (Service communal d’hygiène et de santé) bénéficie d’une dotation globale d’État qui n’a pas été réévaluée depuis 1984… Les procédures juridiques sont également très longues et les propriétaires bénéficient d’une importante protection de la propriété privée.

Le JSD : Pourquoi les élus ont concentré leurs efforts de réhabilitation sur le centre-ville, la Porte de Paris et le quartier de la Gare ?

MC : Le choix du centre-ville s’explique par le fait que la dernière opération de réhabilitation des immeubles du quartier datait de plus de vingt ans. Quant à la Porte de Paris et la Gare, ils avaient les taux d’insalubrité les plus importants de la ville. Intervenir sur ces portes d’entrée très fréquentées (4) permettait aussi d’améliorer l’image de Saint-Denis. Les élus espéraient ainsi attirer des propriétaires occupants qui entretiennent mieux le bâti.

Le JSD : Cette politique ne risque-t-elle pas à terme de favoriser la gentrification ?

MC : Restaurer l’image d’un quartier peut en effet entraîner des effets pervers. On attire une nouvelle population qui fait monter les prix de l’immobilier, ce qui participe à chasser les plus pauvres. Mais le processus est très long. Il a duré 40 à 50 ans pour le bas Montreuil. La politique de construction de logements sociaux de la Ville devrait constituer un frein à la gentrification. Mais la position géographique, la qualité du réseau de transports et le prix attractif de l’immobilier à Saint-Denis risquent de contrecarrer les politiques menées. Ce rouleau compresseur pourrait accélérer les mutations sociologiques.

Le JSD : Comment faire alors pour lutter efficacement contre l’habitat  indigne ?

MC : Le problème ne sera pas résolu tant que les populations les plus fragilisées (faibles ressources, contrats de travail précaires, sans-papiers) ne pourront pas se reloger de manière décente. Le logement insalubre répond malheureusement à un besoin qui n’est pas pallié par une offre à prix abordable. L’accession au logement social nécessite aujourd’hui des parcours stables. Or, ce n’est plus du tout la norme. De plus en plus de personnes cumulent plusieurs jobs, enchaînent les CDD, connaissent des périodes de chômage… Il est donc urgent que la politique du logement en France s’adapte aux mutations de l’économie et du travail.

Propos recueillis par Julien Moschetti

(1) Le numéro 162 de la revue de géographie et de géopolitique était consacré à « L’habitat indigne aux portes de Paris : le cas de Saint-Denis, entre idéal et realpolitik ».  http://www.editionsladecouverte.fr/catalogue/index-Le_9_3__un_territoire_de_la_nation-9782707191113.html 

(2) Il s’agit du taux de PPPI (parc privé potentiellement indigne) en 2007, un indicateur d’insalubrité et de dégradation créé au début des années 2000.

(3) Entre la fin XIXe et le début du XXe siècle.

(4) 80 000 passagers quotidiens à Saint-Denis.

Publié dans le JSD, le journal de Saint-Denis, le 25 novembre 2016.

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